Propiedad de la vivienda y escrituras para la planificación patrimonial

Para muchos habitantes de Maryland, su hogar es el activo más grande e importante de su familia. El hogar familiar no es solo un importante recurso económico que se puede utilizar para generar riqueza, sino que a menudo es la piedra angular emocional de la familia. Si un dueño de casa cría una familia en el hogar, hay toda una vida de preciados recuerdos, y se vuelve extremadamente importante que el hogar, y los recuerdos, permanezcan en la familia para las generaciones futuras. La mejor manera de garantizar esto es a través de una planificación patrimonial adecuada.

PRECAUCIÓN: Este artículo no puede abordar todos los posibles problemas relacionados con la transferencia de la propiedad de la vivienda. Consulte con un abogado antes de tomar cualquier medida relacionada con el cambio de la escritura, para que su abogado pueda revisar sus circunstancias específicas y sus necesidades de planificación.

• ¿Cuál es la mejor opción de planificación patrimonial si es dueño de una casa?

• ¿Qué sucede si no se realiza una planificación patrimonial antes de que el propietario muera?

• ¿En qué se diferencia una escritura de una escritura de propiedad vitalicia?

• ¿Renuncio al control de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia?

• ¿En qué se diferencia una escritura de propiedad vitalicia de un testamento?

• ¿Qué sucede si soy dueño de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia y necesito atención a largo plazo de Medicaid?

• ¿Hay otras formas de evitar la legalización de su casa?

• ¿Debo agregar el nombre de mi hijo (u otra persona) a la escritura de mi casa?

 
¿Cuál es la mejor opción de planificación patrimonial si es dueño de una casa?

El mejor enfoque para un propietario de vivienda es tomar las medidas adecuadas de planificación patrimonial para garantizar que la propiedad quede en manos de un heredero. Esto se puede hacer cambiando la titularidad de la propiedad, dejando la propiedad a sus seres queridos en su testamento, estableciendo un fideicomiso revocable, estableciendo un fideicomiso irrevocable o mediante una escritura de propiedad vitalicia, como se describe a continuación. (Consulte la sección sobre Titulación y propiedad de la propiedad más arriba). No se debe suponer que agregar un miembro de la familia a la escritura de la casa es lo mejor que se puede hacer. Como se analiza más adelante, hay varias opciones a considerar, y la mejor opción depende de la situación única de cada persona. Por ello, lo mejor es buscar asesoramiento legal antes de realizar cualquier cambio en la titularidad de tu vivienda.

¿Qué sucede si no se realiza una planificación patrimonial antes de que el propietario muera?

Si un propietario fallece sin tomar ninguno de los pasos de planificación patrimonial que se analizan aquí, el título de propiedad de la vivienda permanecerá a nombre del difunto y estará sujeto a las reglas de sucesión. (Consulte el artículo sobre Testamentos y otros documentos de transferencia de propiedad). la casa no puede ser transferida a los herederos. Esto puede ser cierto incluso cuando un heredero permanece en la casa y continúa pagando una hipoteca y otros gastos. Esto significa que, sin una planificación patrimonial adecuada, el niño que puede estar incurriendo en los gastos de mantenimiento de la casa nunca podrá recibir la propiedad de la misma después de la muerte de uno de los padres. Además, como resultado de que el niño no es el propietario legal, existen varios programas extremadamente beneficiosos (créditos fiscales para propietarios de viviendas, programas de asistencia para servicios públicos y subvenciones de asistencia para reparaciones) que son inaccesibles para el niño. Esto podría causar graves dificultades financieras, lo que puede hacer que sea aún más difícil mantener la propiedad en la familia y evitar la ejecución hipotecaria. 

¿En qué se diferencia una escritura de una escritura de propiedad vitalicia?

Una "escritura" es el documento que transmite la propiedad de bienes inmuebles: terrenos y edificios. Una “escritura de propiedad vitalicia” es aquella que refleja la propiedad de su casa, pero que limita su propiedad a su vida. En otras palabras, una escritura de propiedad vitalicia le permite ser dueño de una propiedad mientras vive y se la da a las personas que usted nombra (legalmente llamados “remanentes”) después de su muerte. Es una forma de ser dueño de su casa durante su vida mientras permite que la propiedad pase a las personas que ha nombrado en la escritura sin legalización. (Consulte el artículo sobre Testamentos y otros documentos de transferencia de propiedad.) Tanto los individuos como las parejas casadas pueden usar las escrituras de propiedad vitalicia. < /p>

¿Renuncio al control de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia?

Puedes, pero no tienes que hacerlo. Hay dos tipos de escrituras de propiedad vitalicia, "propiedad vitalicia sin poderes" y "propiedad vitalicia con plenos poderes". En uno cedes el control sobre lo que sucede después de tu muerte y en el otro no.

En una escritura de "propiedad vitalicia sin poderes", usted cede todos los derechos sobre su hogar después de su muerte, así como muchos derechos actuales asociados con su hogar. Es un regalo ahora del derecho a su casa en el futuro, lo que significa que no tiene el poder de vender o hipotecar la propiedad sin el consentimiento del resto. Debido a que no puede deshacer la escritura de propiedad vitalicia sin el consentimiento del resto, no debe firmar una escritura de propiedad vitalicia "sin poderes" a menos que esté absolutamente convencido de que desea hacer una donación permanente de su hogar que no puede cambiar.

Una escritura de propiedad vitalicia "con plenos poderes" le permite cambiar de opinión. Es como un regalo que sucede automáticamente en el futuro en el momento de tu muerte. Has regalado la casa después de tu muerte, pero has conservado el poder de cambiar de opinión y recuperarla, venderla, pedir prestado contra ella, dársela a otra persona o hacer cualquier otra cosa que el dueño de una casa pueda hacer. Pero si no haces ninguna de esas cosas, la escritura tendrá efecto cuando mueras.

¿En qué se diferencia una escritura de propiedad vitalicia de un testamento?        

Un testamento es su declaración actual de cómo se deben distribuir todos sus bienes después de su muerte, pero no funciona automáticamente. Le dice a la persona responsable de su patrimonio, la propiedad que poseía al fallecer, quién recibe qué. (Esa persona se llama representante personal). Sin embargo, los reclamos de los acreedores y de la agencia tributaria se pagan primero. Todo esto pasa por el proceso conocido como sucesión, donde un tribunal supervisa la conducta del representante personal en la administración del patrimonio. (Consulte la sección anterior sobre testamentos y otros documentos de transferencia de propiedad).

Una propiedad vitalicia con escritura de plenos poderes es un poco como un testamento en el sentido de que puede cambiar de opinión. Pero a diferencia de un testamento, en el caso de una propiedad vitalicia con plenos poderes, la donación de su casa se hace efectiva automáticamente a su muerte; los tribunales de sucesiones no están involucrados, ni la casa está expuesta a sus acreedores.

Por otro lado, una escritura de propiedad vitalicia sin poderes en realidad entrega la propiedad a su "remanente", pero la entrega de la propiedad no ocurre hasta el momento de su muerte. No puedes recuperarlo y no puedes deshacerlo por ti mismo. No se requiere ni se permite ninguna acción adicional. Los acreedores no tienen derecho sobre él (excepto el titular de la hipoteca y algunos otros).

¿Qué sucede si soy dueño de mi casa con una escritura de propiedad vitalicia y necesito atención a largo plazo de Medicaid?

Las escrituras de propiedad vitalicia presentan problemas únicos y específicos para las personas que solicitan Medicaid, que es un programa de "medida económica comprobada" destinado a brindar beneficios solo a personas pobres y de bajos ingresos. Para determinar la elegibilidad para Medicaid, los activos de una persona se identifican, valoran y calculan para determinar la cantidad de recursos financieros, si corresponde, que se deben usar para pagar su atención médica antes de que Medicaid pague el resto. Al calcular sus activos disponibles para determinar la cantidad que debe pagar por su propia atención, Medicaid incluirá en esa cifra el valor de cualquier bien inmueble (casa) que Medicaid no determine como una “vivienda exenta”. Las razones para designar un bien inmueble como “hogar exento” incluyen a usted, su cónyuge o el hijo discapacitado que reside actualmente en el hogar. En el caso de un patrimonio vitalicio con escritura de plenos poderes, Medicaid denegará el estatus de "hogar exento" en algunas situaciones (ni usted ni su cónyuge o hijo discapacitado viven allí), lo que significa que, para ser elegible para los beneficios de Medicaid, usted será forzado a vender la casa y “gastar” las ganancias o volver a poner la casa a su nombre, anulando el beneficio de una escritura de propiedad vitalicia. Un "spend down" es una estrategia financiera en la que usted trabaja con un abogado calificado en la planificación de Medicaid para calificar para los beneficios.

En el caso de un patrimonio vitalicio sin poderes, su elegibilidad para Medicaid se retrasará si solicita los beneficios dentro de los cinco años posteriores a la firma de la escritura. La razón de esto es que Medicaid probablemente considerará esta transferencia de su hogar a otra persona como un empobrecimiento deliberado para calificar para los beneficios porque regaló el resto sin recibir nada a cambio. Si solicita Medicaid más de cinco años después de firmar la escritura, los beneficios de Medicaid no se retrasarán debido a la transferencia. Eso no quiere decir que no pueda o no deba usar un patrimonio vitalicio si anticipa que necesitará atención a largo plazo, solo que necesita comprender qué funciona y qué no funciona para lograr sus objetivos. Busque asistencia legal competente antes de transferir cualquier hogar u otros activos, especialmente si tiene inquietudes sobre la elegibilidad actual o futura de Medicaid.

¿Hay otras formas de evitar la sucesión de su casa?

Sí, pero pueden ser más caros y crear otros problemas. Por ejemplo, podría contratar a un abogado para preparar un fideicomiso revocable para mantener su casa hasta su muerte y luego pasarla a quienes usted elija. O podría poner su casa en propiedad conjunta con la persona (o personas) que desea que tomen la casa después de su muerte. (Consulte el artículo sobre Propiedad y titulación de la propiedad). Estas opciones pueden ser costosas y complicadas. Consulte a un abogado antes de considerar estas u otras opciones.

¿Debo agregar el nombre de mi hijo (u otra persona) a la escritura de mi casa?

Depende. Sin embargo, siempre tenga en cuenta que agregar a una persona como propietario de su casa puede tener consecuencias no deseadas.

• Agregar a otra persona como copropietario de su casa puede ser arriesgado porque es posible que no pueda cambiar de opinión sobre la propiedad de su casa sin el consentimiento del copropietario una vez que le haya otorgado a esa persona un interés de propiedad en la casa.  

• Puede perder ciertas exenciones de impuestos a la propiedad que están disponibles solo para usted y ser descalificado de ciertos beneficios públicos a los que de otro modo tendría derecho si no hubiera agregado a otra persona a la escritura.

• Puede haber ciertos impuestos de transferencia o registro que deban pagarse por esta transferencia dependiendo de su relación con la persona que está agregando a la escritura.

• Si la persona que agrega a la escritura le debe dinero a un acreedor y el acreedor ha obtenido un fallo en contra de esa persona, el acreedor puede forzar la venta de su casa para pagar la deuda de esa persona.

• Agregar a alguien a su escritura puede causar que esa persona pague impuestos adicionales que de otro modo podrían haberse evitado si la casa la hubiera heredado después de su muerte.

Este artículo fue adaptado del Manual de planificación de vida y salud creado por Comité de Planificación de Vida y Salud de Grupo de Trabajo de Acceso a la Justicia Covid-19 del Fiscal General de Maryland.